房地产业的发展，大体上可以分为三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。
第一阶段，是在人均GDP8000美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP不到1000美元时开始的，然后往上爬到8000美元。这期间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶级分化、矛盾、社会心理冲突等。
在从18世纪60年代开始的英国工业革命中，曾出现过大量“羊吃人”的事件，农民失去土地，工业化使人（即农民工）涌向城市，遇事就出现了拥挤、脏乱、房子不够住、工人阶级特别困难等状况。在随后的德国工业革命中，也出现了城市住房拥挤现象。那时恩格斯写过一本书叫《论住宅问题》，讲的是这个阶段由住宅区分形成的阶级差别。
“二战”以后经济恢复，美国和欧洲所有的老兵回到家乡，这时又出现住宅危机，开始大建住宅，经济从人均GDP以前一千多美金上升到四五千美金时，出现了房慌。那时美国长岛出现了一家房地产公司。当时纽约和美国东岸一半以上的住宅都是这家公司做的，它只做住宅、盖房速度特别快，建的房子不是豪华奢侈型的，而是相当于现在的保障房。今天美国纽约正在叫卖一栋迄今为止最贵的住宅，价值八千万美金，而那时的房子一套也就几万到十几万美金。
亚洲地区经济快速增长以后，在新加坡等国家以及中国台湾和香港等地区，都先后有一个阶段因城市化和人口聚集带来了住房的挑战，他们大都采取了不同的政策，比如新加坡采取组屋政策，政府管一部分，另一部分交给市场，完全自由买卖，开发商自己决定房子大小，价格等。欧美解决住宅问题也是沿着这个方向，只不过保障的多少不同而已。像德国保证60%-80%，大部分人都是租房，不鼓励市场交易，但允许长租。美国是彻底自由化、市场化，住宅几乎都是市场交易，保障部分占得很少。我们现在去纽约的曼哈顿，沿着东边的哈德逊河边，会看到很多上世纪六七十年代建的类似于经济适用房的住宅。那时美国经济正处于战后恢复进入快跑状态的阶段，人均GDP接近8000美元。
中国最近十几年，每天都在讲房地产，我们的市场三分之二都是住宅，2010年房地产52000亿人民币的市场，住宅卖了46000亿，所以中国的房地产问题还是住宅问题。
这个问题的复杂性在于它的背景，经济快速成长，城市膨胀，人们大量从原来传统的居住地区拥向城市，并变成了失地农民、城市边缘人口、新的弱势群体。城市里原来的人，一些人有了钱，开始买更大的房子，另一些人用房子作为财富的标志，开始炫耀。这样的事在印度发生过，比如有个夫人一下子建了20层楼，把他们家族全装在里边，引起了公众的批评。
住宅问题一方面是满足基本需求，另一方面和阶层分化以及整个社会消费观念的改变相伴相随，这样印发的矛盾就会特别多，慢慢演化为道德问题、社会心理问题，以及政府职能怎么定位的问题。
中国人均住房面积从改革开放之初的1.9平米发展到现在的30平米，已经接近日本，但我们仍然忧心大家买不起房。这个话题放在行业的大规律中来看，要等人均GDP提高到8000美元时才能解决，因为那时人们所有的温饱、基本生活需求等问题都已解决。当GDP处于这个阶段，人均住房面积在欧洲接近45-50平米，美国更多。在全世界，所有人均GDP达到8000美元的地区，人均住房面积都可以达到35-40平米。现在中国大陆人均GDP超过一万美元的城市已经有10个以上，如果再发展10年，县城人均GDP将由4000美元达到6000-7000美元，省会城市则会超过8000美元，那时住宅问题这个社会问题就要退位了。
现在大陆的房地产公司，其实都是住宅公司。从2010年以来，媒体的话题开始转向讨论商用不动产，偶尔还会提及工业不动产或投资性、金融性的房地产。这就意味着市场发展快要进入第二个阶段，即商用不动产的黄金时代。也许10年，甚至5年以后，大家议论的最多的就是商用不动产公司了。
今天，住宅公司在美国已不是主角，唯一的例外是几年前因为要保障低收入人群而过分放贷引起了次贷危机，大家才把房地产当中的住宅问题又拎出来说。而其原因是住宅房地产没办法成长，于是一些金融机构就让不够条件的客户不必首付就先入住，然后将房子不断估值，估值以后再给客户现金，让他们去买东西、大量消费，最后终于引发了整个次贷危机。所以，次贷危机实际上是过度消费住宅引起的，美国最大的住宅公司因为要扩大生意，只好想尽各种办法，包括不动产金融的所谓创新，来刺激大家消费住宅。
了解了这一点，我们就知道了人均GDP8000美元时，住宅开发的脚步就会放慢甚至停下来，很多住宅公司将会面临很大的挑战。目前中国已经有10个城市人均GDP超过了8000美元。200年万通开始提出来要作转型商用不动产、房地产投资、工业地产的准备，就跟这个研究有关。
第二个阶段，是人均GDP从8000美元到25000美元。我们根据研究结果作出这样的预测：从人均GDP8000美元到15000美元，以及从15000美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢？因为在人均GDP8000到15000美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要是为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求，比如新鸿基，它在转型的时候，全都是做住宅，加上社区性商业。万达做的也是这样的商用不动产，他们都是围绕着社区、居住来发展，而不是在CBD里建巨大的酒店、写字楼。这时个别情况下也可以做酒店和写字楼，但做这些项目的风险要大于社区性商业。
当人均GDP继续向25000美元发展时，就应该转向CBD核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因为人均GDP达到25000美元的城市，在全球也没有太多，比如东京、巴黎、柏林、纽约等，这些地方是大型商用不动产特别发达的地区，如纽约曼哈顿人均GDP60000美元，而整个美国人均GDP40000美元。所以，在美国目前的主角是商用不动产。纽约大的地产公司很少做住宅，只做一小部分极高端的，剩下的全是做大型写字楼、酒店、公共设施。这是一个规律，我们逐步由商用不动产取代住宅，再由社区型商业过渡到CBD商用物业。这个变化直接影响到我们的投资决策上的选择，比如我们现在做万通中心，都是选人均GDP8000美元以上的地方，我们在哪里做一些社区性商业，也做一些CBD大的项目。比如杭州的项目就是社区性商业，这是要卖掉的。在北京的Z3项目，位于CBD核心地区，我们会长期持有。
第三个阶段，是人均GDP达到25000美元以后。到了这个阶段，房地产应该怎么做？此时房地产公司的最大空间，就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易。