2014年，工业用地相关政策密集涌现，但随着市场化进程的深入，产业地产也同许多行业一样，进入了政府和市场难以协调发展的矛盾境地。

    2015年，产业地产的政策导向将如何，在政策层面，出台相关合理规定，进一步规范行业行为的呼声越来越高。

    集约节约仍是主流 应弥补“一刀切”式土地政策

    首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池认为：2015年，土地集约节约高效利用仍然是主线。集体经营性建设用地入市、征地制度、集宅基地制度改革等将进一步推进；将实行有针对性的土地供应和出让政策。

    戴德梁行中国区商业部（工业及物流）主管苏智渊则表示，目前全国经济下行压力加大，对于制造业，特别是高端制造业，地方还是要全力争取的，而集约土地政策与这样的需求正好出现矛盾。如果一家正需要的高技术含量企业因为无法获得土地而转投其他国家的话，这无疑会对目前转型中的中国带来负面影响。

    “因此我觉得如果2015年政府还会出政策的话，应该是对2014年出台的这种一刀切的土地政策有一定的弥补，毕竟，完全用土地一条线来限定产业发展的方向有点太简单了，这可能在长期是一个为市场留本钱的措施，但在短期对新进入企业的杀伤力太大，有焚琴煮鹤之嫌。”苏智渊分析。

    区域支持发展热度继续蔓延 自贸区持续热点

    工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展有着密切的关系，区域发展的程度是影响工业地产的关键因素，产业地产的租售前景及价格直接受制于国家对于区域内的产业发展政策以及当地政府对于产业优惠政策的影响。

    而新区、高新技术开发区等作为工业用地的密集区域，受政策的影响更甚。

    赵秀池认为，宏观政策的变动对产业地产有直接影响。因为，政府的减税、补贴等优惠政策会直接降低企业的成本，增加企业的利润。国家级新区、开发区、自贸区的热度将持续，产业政策也将进一步延续，并对产业地产起到引领作用，促进有优惠产业政策的区域的开发建设。

    苏智渊则表示，上海自贸区在2014年最具标杆性的创新是外汇“资金池”政策，这是中国对资本项自由兑换的一个有创新性的尝试，是体现智慧的。

    “我觉得“自贸区”对于市场的影响并非局限于一时一地的政策上，从2013年9月自贸区宣布正式成立伊始，其在各个层面刮起的创新的风潮对整个市场的意义可能更大。在过去的一年里面涌现出来的对于产业地产的创新型研究和讨论不绝于耳，“工业4.0”“智慧城市”等等一系列概念都在14年被提出并产生密集的发酵，我认为这和“自贸区”带来了创新的“可能性”有密不可分的关系。”

    市场化进程将加快 将延伸出新的发展模式

    2014年11月， 国务院办公厅印发了《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》，意见表明，将转变发展方式，“国家级经开区要在发展理念、兴办模式、管理方式等方面加快转型，努力实现由追求速度向追求质量的转变，由政府主导向市场主导转变，由同质化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长想软环境取胜转变。”

    而在2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体［2014］2957号），选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点。

    这一系列动态都表明，面对土地供应不足、发展方式滞后等现状，工业用地产业地产市场化步伐正在加快。

    在苏智渊看来，土地供给不足是所有一二线城市目前普遍遇到的问题，但是产业未来的发展是否还是以工业开发区这种传统的集中式布局来做有待商榷。

    “我觉得未来的产业发展可能会诞生很多全新的模式，比如产城融合的新城镇的模式，以产带人，以人带商的概念可能会越来越被接受，所有未来的地区吸引力竞争可能更多的来自于环境配套，人才供给，金融平台，城市智能程度等等所结合的地区综合实力上。也只有这样才能规避掉目前完全以优惠政策来招商的同质化问题。”苏智渊说。

    赵秀池表示，对于土地存量不足问题，可以利用集体建设用地入市等措施增加土地供应；对于发展同质问题，各地则要进行差异化规划，根据当地的资源禀赋，来发展自己的特色产业，打造自己的品牌和拳头产品。在开发区和新区建设上，一定要突出自己的特色。

    北京大学城市与环境学院教授王缉慈认为，开发区是经济也是政治，开发区过度繁衍将是政策过度干预经济的结果，以打造产业集群为口号打造开发区是伪命题。开发区是有风险的政策措施，不能把开发区建设作为经济发展的唯一手段。（新华网产业园区产经记者 冯秀民）