“目前我国不少地区经济面临“产业空心化，地产泡沫化”的现象，产业地产以产业为出发点和落脚点，是解决这一问题的关键，得到政府以及多方利益相关者的追逐。” 财经评论家、国家发改委特邀研究员郭凡礼在接受记者采访时表示。

    2014年被认为是产业地产爆发之年，在房企纷纷转型、实体企业进入不动产开发、地方投融资平台盘活等背景下，产业地产不仅得到众多资本的青睐与投资，一批以产业地产为主营业务的企业登陆资本市场成功上市，显现出产业地产的发展潜力。

    2014年，物流、孵化器、影视产业园等行业分支迅速占领产业地产发展跑道。2015年，产业地产热度不减，哪些行业会在这场马拉松赛场拔得头筹？

    布局中部地区被看好

    “产业地产目的是整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。”郭凡礼表示。

    目前传统工业地产、一般产业园区等进入转型升级的阶段，开始向产业地产转型发展。“不再仅仅关注房子、园区的投资建设，更加落实产业，以产业来带动园区的发展。”

    2014年，物流、孵化器、影视产业等版块成为产业地产领域热点，2015年号角吹响，这些热点版块能否持续发热成为业内关注焦点。

    郭凡礼认为，产业地产发展要紧密结合国家政策，根据政策引导和考察地区经济实际情况来定产业地产的发展主题。“2015年受到国家鼓励的行业为文化传媒、生物产业、节能环保、新一代信息技术产业等，这将是2015年产业地产发展的热点，原有的物流、孵化器、影视产业等也将持续得到关注，产业地产运营是一个长周期过程。”

    “先圈地，后打算”的发展模式似乎已成定律，目前，尽管一些知名的产业地产商已完成基本布局，但随着越来越多的开发商进入产业地产领域，加之政策的一再调整，如何布局仍是一个让人头痛的问题。

    “国内产业地产发展不仅有国内房企、产业地产运营商等进入，更有国外大佬如普洛斯、丰树集团等较早介入，深耕细作，因此行业壁垒较高。”郭凡礼分析，目前东部地区土地稀缺性高，拿地成本高，而未来国家将发力中部地区经济崛起，因此企业可以适当考虑在中部地区拿地。

    物流园区或将洗牌

    “新的一年，物流地产热依然会持续。很多之前拿到土地的开始实际落实项目。而且依然会有地产商继续进入。”北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广在接受记者采访时表示，国内对现代化的仓储设施处于供不应求的状态，投资回报率已超过商业地产。

    不过，企业大规模进入物流地产，是否会有泡沫存在？孔庆广认为，“泡沫肯定有，目前已经出现一些物流园区经营不善、闲置和重新定位的问题。”

    尽管国家出台了《全国物流园区发展规划》，但孔庆广认为，具体到地方的一些细则仍没有具体规划，因此，千军万马挤上物流地产之路，各地涌现大量物流园区，形成鱼龙混杂的局面；此外，“重开发、轻运营”的现象依然普遍存在，很多物流园区，开发商销售之后走人，园区后期服务不到位。甚至有的物流园区根本就没有运营起来。

    “物流行业重点在于形成网络。虽然各地开发建设了物流园区，也运营起来了，但是物流园区与物流园区之间没有形成业务互动，整体社会效率没有得到有效提升。”孔庆广表示，物流园区在未来两年内会重新洗牌。

    政策多难落实。谈到对政策的期许，孔庆广说，首先要围绕《全国物流园区发展规划》，抓好细化工作，以便于执行落实；根据物流园区发展情况，出台专业物流园区的发展规划；此外，国家的扶持政策不能单纯体现在税收减免和资金支持。目前税收政策已经弱化，但是资金支持也可以分期、甚至在园区进入到运营阶段再扶持。“还有就是国家扶持资金甚至可以折合在土地上与开发单位一起参与园区的开发。”

    孵化器面临服务升级

    近日，科技部党组印发《关于落实创新驱动发展战略，加快科技改革发展的意见》。意见指出，要系统推进科技体制改革，进一步营造创新生态环境。

    随着大众创业的热潮持续高涨以及政策的推进，一批成绩傲人的孵化器号开始走进人们的视线，创业就找孵化器已成为一些创业者们的不二之选。

    科技部火炬中心孵化器处处长陈晴日前在接受记者采访时表示，未来孵化器的建设一定要向专业化、规模化和国际化方向发展。而近几年，生物医药、新材料、互联网、电子信息的专业型孵化器成为行业发展热点。

    “在中国，孵化器不论从数量上、规模上还是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的创业发展史、科技发展水平以及新兴产业的活跃程度层次不齐，所以需要根据本地重点产业、支撑产业、主流产业来建设孵化器。” 国科火炬企业孵化器研究中心主任杨晓非在接受记者采访时说，从共性上来看，2015年孵化器的建设仍将围绕着新一代互联网、物联、大数据等重点新兴产业展开。

    “中国孵化器建设经过20多年的发展，很多在早期建设的具有一定物理体量的孵化器，投资资金已经开始回拢，开始将发展重点放在孵化服务的深根细作上，而对于一些轻资产的创新型孵化器来说，强调孵化服务一直是其一大特色。”杨晓非表示，2015年，孵化器行业将面临服务的全面升级。（新华网产业园区记者 徐冰）